El edificio en el que vivo en la Colonia Escandón, al sur de la Condesa, es una construcción de principios de los años dos mil. Es un departamento de dos recámaras con la tipología típica del multifamiliar chilango. Una escalera al centro, sin elevador, cinco pisos, cuatro departamentos por planta, dos torres muy pegadas entre sí que dejan poca privacidad entre vecinos. Son 44 departamentos, de los cuales tres funcionan como Airbnb. Es un edificio que sería ilegal bajo la normativa actual porque excedería el número máximo de viviendas que podrían autorizarse en el predio.
Cuando se construyó el edificio hace veinte años, Airbnb no existía y la Escandón todavía era una colonia que mezclaba clases medias con vecindades. Hoy, esa misma colonia comparte usos vecinales de décadas como pollerías y fruterías con cafeterías de autor, mientras que multifamiliares habitados por jóvenes que no pueden pagar la Condesa conviven con vecindades populares y el ocasional gringo que encontró un alojamiento barato en la colonia.
Podría argumentar que el edificio no fue diseñado para acoger yuppies chilangos como yo, aunque hoy esté compuesto por este tipo de gente: un síntoma de la escasez de vivienda en la Ciudad de México. Cuando la demanda de vivienda para las clases altas queda desatendida, estos grupos buscan reducir sus estándares de habitabilidad, como vivir en una colonia menos cotizada, en un edificio sin elevador o con poca privacidad, y utilizan su poder adquisitivo para ocupar las viviendas destinadas a otros estratos. Lo que popularmente llamamos gentrificación.
Este fenómeno surge de las deficientes políticas habitacionales y de planeación de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México. La gentrificación es síntoma de un déficit de vivienda que produce otros síntomas, quizás más alarmantes, como la conformación de asentamientos precarios por parte de las poblaciones excluidas del mercado formal, o la dispersión de la ciudad hacia zonas cada vez más lejanas. La gentrificación de la Roma/Condesa no expulsa de manera directa a la gente hacia un asentamiento irregular en el oriente de la ciudad; la mudanza entre colonias suele ser gradual, entre colonias un poco mejores o un poco peores a la de origen. Pero la falta de vivienda para que se conformen nuevos hogares sí obliga a poblaciones de las periferias a vivir aún más lejos y, al mismo tiempo, empuja a personas de ingresos altos a ocupar viviendas destinadas a clases medias y populares.
El Censo 2020 del Inegi recopiló datos que ayudan a explicar este fenómeno de desplazamiento y deficiente planeación en la Zona Metropolitana. Se documentaron todos los procesos migratorios entre municipios y alcaldías entre 2015 y 2020, lo que permite identificar hacia dónde se mudó la población y dónde se están conformando los nuevos hogares. Al cruzar estos datos con la información sobre viviendas nuevas construidas entre 2010 y 2020, el resultado muestra que las alcaldías y municipios que construyeron vivienda atrajeron nuevos hogares, los que no lo hicieron expulsaron población. Como la mayoría de los municipios que construyeron vivienda fueron los de la periferia (con la excepción de la alcaldía Benito Juárez), esto ocasionó una expulsión masiva de la población chilanga hacia las periferias, donde los traslados son más largos y costosos. Ante la escasez de vivienda, a la población que vive en las zonas intermedias de Iztapalapa, Gustavo A. Madero, Neza o Ecatepec, la enviamos a vivir lejos, a los municipios de Chalco, Zumpango o a Atotonilco en el Estado de Hidalgo.
Fuente: Inegi[1]
Contrario a las percepciones populares, la Ciudad de México no construye vivienda. Tiene la tasa de viviendas nuevas entre 2010 y 2020 más baja del país. La ciudad ha implementado varias moratorias urbanas que, sumadas a los efectos de la pandemia y a la estigmatización política del desarrollo inmobiliario, han congelado por completo la construcción de vivienda nueva. A esto se añade que la Ciudad tiene algunos de los Programas de Desarrollo Urbano más desactualizados del país, documentos que guían la planeación urbana y que en algunos casos tienen más de 30 años sin revisarse. Además, mantiene los procesos más complejos y tardados para la emisión de autorizaciones de construcción, mientras que varias alcaldías han decidido no aprobar nuevas construcciones. El resultado es un mercado inmobiliario apretado donde la competencia por las pocas viviendas disponibles es feroz y donde el ganador es siempre quien tiene mayor capacidad de pago.
Fuente: Inegi
La escasez de zonas bien ubicadas como la Roma y la Condesa agrava el problema habitacional, pues la disposición a pagar precios elevados por vivir en las pocas áreas con amenidades y equipamiento urbano es enorme. Aunque tiene sentido exigir una distribución más equitativa de parques y servicios urbanos, esta demanda resulta poco realista en un contexto donde los gobiernos locales mexicanos recaudan muy poco y carecen tanto de recursos como de capacidad institucional para garantizar que la calidad urbana de Valle de Chalco se equipare con la de Benito Juárez. Tampoco el transporte público es tan extenso y eficiente como para permitir una verdadera descentralización urbana hacia las periferias.
La solución pasa por encontrar formas de construir vivienda nueva en las zonas que ya cuentan con infraestructura y donde la gente quiere vivir: las áreas centrales. Esto requiere una planeación urbana que la Ciudad de México no ha tenido en décadas; la ciudad opera con un Programa de Desarrollo Urbano de 2003. Así como hemos aceptado que Airbnb tiene efectos negativos al reducir la oferta de vivienda; debemos reconocer que construir vivienda nueva genera efectos positivos al aumentar la disponibilidad habitacional y reducir la presión competitiva sobre las pocas unidades existentes.
Para entender el fenómeno de la vivienda en la Ciudad de México es fundamental comprender que los precios no son homogéneos en toda la ciudad. El precio de una vivienda lo determina la disposición de la población a pagar por una ubicación específica. Las colonias centrales son muy caras y las periferias baratas. Un departamento en Atizapán no se va a vender al mismo precio que uno en Polanco. Volviendo al análisis del censo, la Ciudad de México sólo ha construido vivienda en las zonas muy caras o las muy baratas, omitiendo por completo municipios y alcaldías cuyos precios permitirían producir vivienda relativamente asequible sin forzar a la población de menores recursos a emigrar hacia ciudades dormitorio como Huehuetoca o a conformar asentamientos irregulares en Tláhuac.
Es imposible que todos vivamos en la Roma/Condesa, colonias que concentran apenas 0.5 % del parque habitacional de la Zona Metropolitana, y por desgracia los mercados habitacionales son durísimos. La Ciudad de México tiene la tasa de vivienda desocupada más baja del país[2] y sigue siendo un lugar muy atractivo para vivir, en especial para foráneos de escolaridad alta que buscan integrarse a su mercado laboral. Esto genera que poblaciones de ingresos diversos compitan por las pocas viviendas con buena ubicación. La solución no puede limitarse a atender sólo a un sector de la población, se tiene que atender a todos los sectores al mismo tiempo.
La protesta contra la gentrificación del 4 de julio logró visibilizar el debate sobre el derecho a la vivienda. Sin embargo, en un contexto de brutal debilidad institucional de los gobiernos locales, con registros de la propiedad y juzgados civiles deficientes, es muy difícil implementar con éxito políticas de regulación de alquileres. Además, no hay registros de empadronamiento que permitan regular con eficacia el uso que se le da a las viviendas. Otra demanda de la protesta era la oposición a la vivienda como mecanismo de inversión. No obstante, en un contexto donde todos los sectores socioeconómicos ven a la propiedad inmobiliaria como un mecanismo de construcción patrimonial ante el fracaso de los sistemas de ahorro y pensiones, y considerando la controversia ante la propuesta de capturar plusvalías inmobiliarias en el proceso Constituyente de 2017 en la Ciudad de México, parece poco viable que desfinanciarizar la vivienda tenga algún tipo de respaldo político.
La ciudad necesita relegitimar el desarrollo inmobiliario como parte de la solución al problema habitacional. Para ello se requiere transparentar los procesos para emitir autorizaciones de construcción e implementar medidas compensatorias a los impactos urbanos. En países como Perú y Colombia se han implementado con éxito mecanismos de vivienda inclusiva que otorgan incentivos a los desarrolladores, como pisos adicionales, a cambio de que destinen un porcentaje de las unidades a vivienda asequible.
Para que la Ciudad de México recupere cierta asequibilidad necesita construir masivamente vivienda para todos los segmentos de ingresos, si sólo se atiene al mercado de interés social, las clases medias y altas van a encontrar la forma de ocuparlas. La ciudad requiere aumentar las densidades habitacionales para aprovechar al máximo el escaso suelo bien servido y ubicado, no debe tolerarse que haya zonas céntricas de la ciudad donde esté prohibido construir departamentos; actualizar los marcos normativos obsoletos que frenan el desarrollo; simplificar y expeditar los procesos para la emisión de autorizaciones para construcción; y crear incentivos que desalienten a los municipios y alcaldías que se oponen a la construcción de vivienda nueva. Sin estas medidas, la ciudad seguirá expandiéndose hacia la periferia, expulsando a su población y condenando a los más pobres.
Lo que sucede en la Ciudad de México no es único ni excepcional. Decenas de ciudades en el mundo enfrentan crisis habitacionales similares derivadas de la escasez de construcción y las restricciones normativas que encarecen o hacen inviables proyectos de vivienda asequible: San Francisco, Los Ángeles, Dublín y Ámsterdam han experimentado procesos de encarecimiento y expulsión de población provocados por restricciones normativas a la densidad y la construcción que, irónicamente, buscaban preservar la calidad de vida urbana, pero terminaron convirtiéndose en ciudades sólo asequibles para la élite.
Los sectores privilegiados seguirán accediendo a la centralidad, aunque sea en viviendas un poco más alejadas de la Roma/Condesa, habitando edificios viejos que hoy serían imposibles de construir debido a las restricciones normativas que se imponen a las nuevas construcciones. Lo más cruel de nuestras políticas urbanas es que por medio de restricciones a la construcción protegemos el derecho de quienes ya tienen vivienda y, como efecto de la escasez artificial que generamos, revalorizamos sus propiedades y fomentamos la especulación, mientras negamos ese derecho a una vivienda a quienes buscan formar nuevos hogares. La gentrificación no es el problema; es apenas el síntoma más visible de la incapacidad de la Ciudad para ser verdaderamente incluyente.
Adrián Acevedo Mansour
Maestro en Gestión y Desarrollo Urbano por la Universidad Erasmo de Róterdam, Países Bajos. Consultor en temas de regulación urbana para el Infonavit.
[1] La imagen muestra la tasa de crecimiento del parque habitacional de las alcaldías y municipios de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México. Las flechas indican hacia qué municipio o alcaldía hubo mayor número de personas que migraron entre sí.
[2] En 2020 se contabilizó que 14 % del parque habitacional a nivel nacional estaba deshabitado. En CDMX sólo 6.8 % del total de las viviendas presentaba está condición.
Buena parte de las regulaciones de construcción en la ciudad de mexico se debe a que los edificios deben ser resistentes a los terremotos y que el suelo de la ciudad se hunde por sobreexplotación de los acuíferos, por lo que debe estudiarse muy bien dónde es seguro construir.
La especulación inmobiliaria aumenta los precios de la zona y eso le da justificación a las autoridades a que aumenten los prediales lo que obliga a los dueños de casas a vender porque ya no pueden pagar y las mejores casas se las quedan los grandes bancos e inmobiliarias. la gentrificación es una burbuja especulativa inmobiliaria para que los grandes bancos se queden con las mejores propiedades. los nómadas no tienen la culpa. si conocen alguno llévenlos a comprar un vaso de atole de 20 pesos para que vean que los están estafando en donde se los venden a 100 pesos. No funcionará con los turistas que buscan lujo y exclusividad, pero la mayoría de los extranjeros huyen de la gentrificación en sus países y buscan precios bajos.
La gentrificacion es producto de una burbuja especulativa que saca del mercado a los pequeños propietarios y concentra los inmuebles en los bancos de inversión. Cuando la burbuja finalmente explote, las propiedades pasarán de las manos de cientos de millones de pequeños propietarios a las de cientos o decenas de grandes conglomerados, que sólo rentarán las propiedades para tener un ingreso constante, seguro y predecible, e lugar de vender a pequeños propietarios.
Los pequeños y medianos propietarios, si venden sus casas y departamentos, obtendrán una ganancia sobre su precio de compra, pero ya no podrán volver a comprar una casa en la misma zona porque los precios no paran de subir, tendrán que irse a la periferia. Su mejor opción sería pedir un préstamo bancario dando su casa en garantía para instalar un negocio, pero si la burbuja crece se verán en dificultades para pagar el préstamo.
¿la solución pasa por derribar casas y construir torres de departamentos cada vez más pequeños y caros?
La gentrificación no es sólo un problema en México. Se da en Madrid, Barcelona, Venecia, Londres, Irlanda, Vancouver, Silicon Valley, Nueva York, Argentina, Colombia, etc. En Madrid culpan a los mexicanos de gentrificar la ciudad.
En Barcelona llevan un año de topes a las rentas que al parecer están dando resultados.
En Londres, la gentrificación expulsó a los trabajadores que trabajaban en el centro al tener que irse a las periferias, y ya no les resultaba rentable trasladarse al centro.
El problema es que los inmuebles se convierten en objeto de especulación inmobiliaria. Los propietarios aumentan las rentas auqnue nadie las pueda pagar, porque de cualquier forma el valor del inmueble aumenta debido a la burbuja inmobiliaria y venden con ganancia.
Muchos de los departamentos y casas con altas rentas están desocupadas. En la ciudad de Mexico, colonias populares y de clase media están expulsando a los habitantes originales. las rentas han aumentado 10% en el último año, se ven departamentos de 60 metros cuadrados a más de 10,000 pesos al mes.
Los extranjeros que vienen a México huyen de la gentrificación en sus ciudades de origen. Un sótano en silicon valley puede tener una renta mensual de hasta cien mil dólares.
Airbnb creó un mercado inmobiliario mundial desregulado donde los especuladores hacen su agosto y debe regularse por las mismas razones que existen regulaciones para la banca de inversión y evitar crisis como las de 1988, 2001, o 2009, con el gravante de que en el proceso los millenials y centenials ya no pueden adquirir casas, sólo rentarlas, si les alcanza para pagar,
¿Cómo puede no haber padrones de arrendadores ni arrendatarios («no hay registros de empadronamiento», como menciona el autor) pero aseverarse que solo el 6.8% de las viviendas de la capital están desocupadas? ¿Qué fuentes se utilizan para llegar a esta conclusión? El censo del INEGI de 2020 no dice qué porcentaje de viviendas se destinan a qué fin, ni cuántos cuartos en ellas se rentan.
Es un buen ejercicio, pero insuficiente porque parte de la hipótesis de que basta construir más vivienda y que, para ello, basta con levantar las regulaciones y normativas a la construcción, para solucionar el problema de fondo: el discurso de décadas impulsado desde los que se benefician monetariamente de que la vivienda sea inversión, el discurso del «pues impriman más casas y ya». ¿Por qué no indagó en las razones de que en 2017 no se materializara la captura de plusvalías? ¿Fue un fenómeno que se dio sin más, así, fortuitamente, de la misma forma que, según se dice, los mercados inmobiliarios capturan ciudades enteras y desplazan a miles, sin voluntades de agentes económicos de por medio? ¿Por qué los gobiernos de la 4T continúan elaborando foros simulados para 20 personas para legitimar sus PGOT y POZMVM, por qué le tienen tanto miedo al pueblo sabio que tanto dicen representar? ¿Por qué se deja que Airbnb vaya en contra de la voluntad popular, plasmada en la Ley de Turismo del 2024, y se ampare y tenga excepciones? ¿Dónde está el cuestionamiento al acuerdo de Sheinbaum con Airbnb del 2022, dónde está la crítica a que el Mundial del 2026 se realice en una ciudad sin suficiente agua, que verá el día cero del Cutzamala en los siguientes meses?